不動産投資の勉強　（買付）

皆様、こんにちわ　新名です。

本日は不動産投資の投資サイクルでご紹介した「現地調査」です。

この段階は、ネット検索した上で、「良さそう」と思われる物件資料をもとにして、現地に行きます。

今回は、現在売出中の新築アパートを例にしてご一緒に考えていきましょう。

この資料を見て、新築だし、満室だし、利回りのまあまあだし、いいかな？　と思ったとします。

さて、少し遠いかもしれませんが、現地に行ってみましょう！

さて、高速道路を乗り継いで、「ひょうご東条IC」で下車します。

まずは目的の物件を探します。

物件が見つかったら、まずは本当に満室かどうか？を確認します。

確認方法はライフラインです。すなわち、ガスの元栓の状態が「開」状態であること、もしくは電気のメーターが少しでも動いていることでほぼ入居中かどうかがわかります。

次に、近隣を散歩しながら、次の点を確認していきます。

・賃貸物件の戸数、入居率（外観から予想される間取りなども記録する）

・近隣の人口及び世帯数の増減率（市町村のHPで確認できます。）

・住みやすい環境であるか？

・その他　気になる点はないか？

現場に行くと、必ず発見できる点があります。その勘所は、「マイナスポイント」を探すということです。

例えば、

・小学校まで近すぎて、騒音が心配

・嫌悪施設（お墓など）が近い

などなどのマイナスポイントをいくつ見つけられるかが、勝負です。これは、本当に購入する場合の交渉カードとして、そのまま使えます。

そして、この段階で、収益的な数字の問題、継続的な賃貸需要の問題がクリアできれば、可能な限り早く、「買付」を入れましょう！

その場合、資料の価格ではなくてもOKです。じっくり考えて、納得できる金額で買付を入れます。

（一般的には、約１割程度が許容される根交渉幅と言われますが、売主様の状況により一概には言えません。）

ここで、最初の関門があります。「買付が通るか？」という関門です。

「買付」を入れただけでは物件は買いません。

まずは１番手かどうか？という点です。いい物件はスピードがものすごく早いものです。バーゲンセールでも。お目当ての品物は一瞬でなくなってしまいますよね。不動産も同じです。スピードが命です。

次に、買い付けた価格を売主が了承するかどうか？という点です。

良いものであれば、あるほど「満額で、かつ現金」という買い方をされる方がいます。ですから、あなたの「買付」がもし、「減額した価格で、かつ融資付き」なら却下される可能性が大きくなります。

経験的に言って、買付が通る確率は約1/3だと思われます。ですから10件買付を入れて、やっと３件購入の交渉をする立場に立てるのです。

全てのご縁に感謝です。

次回をお楽しみに！