JKAS（住宅ローン相談窓口）の冊子紹介（２）「自宅を売却して、新しい家に引越しして、住宅にかかる経費を抑える方法」（その１）

皆さん　こんにちは　新名です。

JKAS（住宅ローンに困ったときのあなたの街の相談窓口）の小冊子紹介2冊目の1回目です。

今朝、チラシを配布していたら、若いお父さんがベビーカーをご自宅から出してお出かけの準備をされていました。「今日は何かあるのですか？」と尋ねると、「運動会です！」と嬉しそうにお返事を頂きました。新家小学校で運動会が今、行われています。みなさん頑張ってください！

さて、本日は小冊子（２）自宅を売却して、新しい家に引越しして、住宅にかかる経費を抑える方法の1回目です。

まずは、自宅の売却について

ご自宅の売却には、「通常売却」と「任意売却」という方法があります。

通常売却ケース１

これは、

「ご自宅の売却金額＞住宅ローンの残債」

売却金額で住宅ローンを全額返済できるケースです。

通常売却ケース２

これは、

「ご自宅の売却金額＜住宅ローンの残債」

この場合、売却金額だけでは住宅ローンを全額返済できないため、

差額分を現金で用意する必要があります。

これら２つのケースのように、

通常、ご自宅を売却する場合は、住宅ローンの残りを全額返済する必要があります。

なぜなら、抵当権（借金）がついている不動産を買う人は誰もいないからです。

（抵当権がついている限り、その借金の返済が滞ると競売になる可能性があるので

そのような家は誰も購入しないですよね。）

理想的には

「ケース１」のように、ご自宅の売却金額で住宅ローンの金額をすべて返済できるのが理想ですね。

しかし、

「ケース２」のように売却金額が住宅ローンの残額を下回ると

売却代金では住宅ローンが返しきれずに残ってしまいます。

（これを「残債」と言います）

そうなれば、

残った住宅ローンを現金で別途用意してでも完済しなければなりません。

任意売却

「ご自宅の売却金額＜住宅ローンの残債」の場合

売却金額だけでは住宅ローンを全額返済できない。

さらに、差額分を現金で用意できないという場合は

任意売却という方法で解決することになります。

通常

住宅ローンの残額を全額用意できない場合は

金融機関（銀行や住宅金融支援機構）は、売却を認めてくれません。

しかし、このような場合でも

話し合いをした上で金融機関の同意を得ることができれば

売却することができます。これが任意売却なのです。

本来、住宅ローンが残っていると、

金融機関は「全額払ってもらえないと売却を認められない（抵当権を外さない）」

と主張することができます。

ただ、それで競売になってしまうと

普通に売却するよりもはるかに安くなってしまいます。

競売で安くなると言うことは

債務者としては住宅ローンの残額（残債）がより多くなり

金融機関としては回収金額が少なくなるのです。

よって、任意売却することを認めてくれることが多いです。

また、任意売却の後に残った住宅ローン（残債）については

話し合いをして、今後の生活状況に応じて無理なく分割して支払うことになります。

ちなみに、この場合の「任意」という言葉は

強制的に売却される「競売」（強制競売）と比較した場合、

自らの意思で売ること（任意）から「任意売却」と呼ばれるのです。

次回は、（２）自宅を売却して、新しい家に引越しして、住宅にかかる経費を抑える方法

の２回目です。ご期待ください。

全てのご縁に感謝です。