JKAS（住宅ローン相談窓口）の冊子紹介（4）「離婚した時に自宅を売却するベストな方法」（その7）

皆さん　こんにちは　新名です。

JKAS（住宅ローンに困ったときのあなたの街の相談窓口）の小冊子紹介4冊目の7回目です。

人生100年時代と言われて、久しいですが、特に男性にとっては大きな自己変革をしないと

満足できる生き方が出来ないように感じています。詳しくは別の機会に考えてみますね。

さて、本日は小冊子（４）離婚した時に自宅を売却するベストな方法（・住宅ローン問題、・共有名義の問題、・連帯債務の問題）の7回目です。

物件名義を妻に変え、夫が家から出る

この項のお話は、前回までした内容の「補足」として捉えてください。

前回までの内容は住宅ローンの名義人についてがメインでしたが、本項は物件の

名義人についてがメインの話になります。

前回までの、「慰謝料として家に住み続ける場合」には、物件の名義を妻に変えるという

ケースがあります。

このときは、

このときは、住宅ローンの名義人が夫であるという前提です。

なぜなら、住宅ローン名義が妻名義であれば、そもそも物件の名義も妻名義であるからです。

つまり、夫が住宅ローンを借りて購入した物件の名義を妻に変えるということなので

単純に慰謝料として「家を妻に譲渡する」ということです。

このケースの場合には、以下の２つのケースが考えられます。

1.住宅ローンを夫から妻に変更しない

2.住宅ローンを夫から妻に変更する

また、いずれのケースにしろ、物件の名義を妻に必ず変えるという義務はありません。

ただ、名義を変えていないと第三者に対して権利を主張できないので、妻の単独では

不動産の売買もできなければ、担保設定もできません。

その不都合が問題なければ、物件の名義はそのままでも構いません。

住宅ローン名義を夫から妻へ変更しない

仮に、住宅ローン名義を夫から妻へ変更しない場合には、上述した

「住宅ローン名義は夫、居住者は妻」の状態になります。

そのケースの補足として捉えて欲しいのですが、この場合に物件の名義人を妻に変更すると

なると、「税金はどうなるのか？」という問題が発生します。

結論からいうと、基本的に贈与税はかかりませんが、不動産取得税はかかります。

一見、夫から妻へ譲渡する形になるので贈与税がかかりそうですが、離婚時にきちんと

離婚協議書を作成すれば贈与税は不要になるのです。

ただ、離婚により相手からもらった財産が多すぎるとみなされる場合には、贈与税がかかる

ことがあります。

そのため、このケースの場合にはきちんと弁護士を含めて離婚協議書を

作成しましょう。

贈与税の税率は非常に高いので、税務署から指摘されていない状態にすることが

大切です。

また、物件を取得した時に一度だけかかる不動産取得税は、必ず発生するので

注意しましょう。

住宅ローン名義を夫から妻へ変更する

住宅ローンを夫から妻へ変更する場合には、財産として妻が夫から物件を買い取るという

イメージになります。

そのため、銀行は妻のプロフィールをきちんと加味して審査するので、なかなかハードル

は高くなります。

少なくとも、銀行が夫に融資した条件を妻がクリアしなければなりません。

そのためには、妻にも夫と同等の年収や雇用形態、そして勤務先の信頼性や

自分自身の信頼性がなければなりません。

それらを加味したうえで銀行が審査に承認しない限りは、住宅ローンを妻名義へ変更

できないのです。

財産分与を慰謝料にする際のまとめ

上述した内容が、離婚時の財産分与で不動産を慰謝料にする場合のお話です。

わかりにくいので、以下に簡単にまとめます。

住宅ローン支払い者と居住者が違い場合

このケースは銀行から一括返済を求められるリスクと、住宅ローンの借入者が返済

不能になると居住者の家がなくなる点が大きなリスクになります。

対策としては、きちんと公正証書を作成することです。

住宅ローン支払い者と居住者が同じ場合

このケースの場合には、連帯保証人か連帯債務者になっている場合に前項と同じ

ようなリスクが生じます。そのため、この場合のときも公正証書をきちんと残して

おくことが大切です。

上記２つのケースのときに物件名義を妻に変える場合

物件名義も妻に変えるときには、原則贈与税はかからないが不動産取得税はかかります。

また、贈与税もかかケースもあるので、必ず弁護士に相談しましょう。また、住宅ローンを

夫から妻へ変更するなら、再度銀行の審査が必要です。

次回は、（４）離婚した時に自宅を売却するベストな方法

の8回目です。ご期待ください。

全てのご縁に感謝です。