JKAS（住宅ローン相談窓口）の冊子紹介（5）「住宅ローンの滞納から競売になるまでの流れ」（その2）

皆さん　こんにちは　新名です。

JKAS（住宅ローンに困ったときのあなたの街の相談窓口）の小冊子紹介5冊目の2回目です。

生まれ故郷の鹿児島に帰ってきました。幼いころからお世話になった叔父さんが亡くなった

ため、お線香を立てに行ってきました。久しぶりに懐かしい親族などにも会うことが

出来ました。みんなで夜遅くまで昔話に花が咲きました。

さて、本日は小冊子（５）住宅ローンの滞納から競売になるまでの流れの2回目です。

（２）住宅ローン滞納　中期段階【代位弁済期】

（滞納が始まってから３か月～６カ月）

滞納が始まってから３か月～６カ月が経過する頃には、重大な局面を迎える書類（催告書）

が届きます。

それが、「期限の利益の喪失」です。

住宅ローンを組まれた時、銀行と取り交わす契約の中に、毎月分割して住宅ローンを

支払ってもよい、という内容が含まれます。

これを　”期限の利益”と呼びます。

住宅ローンの支払いが止む無く出来なくなると、契約を守らない債務者に対し

銀行は分割して支払う権利を無効にします。

これが、「期限の利益の喪失」です。

この書類が届いた時点で、債務者は住宅ローンを月々の分割で支払いする権利を

失い、一括でしか支払いができなくなります。

さらに、期日までに一括返済出来なければ、ついに銀行は保証会社に対して

住宅ローンの元金の弁済を求めた旨の通知を送ります。

これが、「代位弁済」といいます。

滞納が続く債務者に代わり、保証会社がローンの全額を銀行に支払う行為のことを

指します。

保証会社が銀行へ住宅ローン全額を弁済したからといって、債務者の住宅ローンが

なくなったわけではありません。

それからは銀行ではなく保証会社から請求が来ます。

それは、「住宅ローンの残額及び遅延損害金を一括返済せよ。」

といった厳しい内容になります。

一括返済などは到底できないと思いますが、だからと言ってそのまま放置して

おくと、保証会社はすぐに競売の申立を行い、競売になってしまいます。

ここで、競売を回避するためには、”任意売却”の速やかな手続きが必要です。

期限の利益の喪失通知（予告）

催告書や督促状をそのまま放っておくと、期限の利益を喪失する旨の予告通知が

届きます。

期限の利益というのは銀行の金銭消費貸借契約（ローン契約）で定めている

債務者は返済期日が来るまでは、返済を猶予される権利のことですが

この権利を喪失するということになれば、債権者は債務者に対して

残りの住宅ローンの全額に対して、一括返済を求めることができるようになります。

代位弁済（債権譲渡）通知

代位弁済通知が届いたということは、保証会社が債務者に対して、住宅ローン

の金額をすでに一括で銀行に支払ったということを意味します。

債権は銀行から保証会社に移行され、今後は保証会社に対して弁済を行っていく

ことになります。

その時に保証会社も一括返済を迫ってきますが、払えないでいると、今度は

サービサーと呼ばれる債権管理回収業者に債権が回り、不良債権として扱われる

危険性も出てきます。

次回は、（５）住宅ローンの滞納から競売になるまでの流れ

の3回目です。ご期待ください。

全てのご縁に感謝です。