収益物件を取得しよう！　当社の1件目公開（その１　学習する材料にしてください。）

みなさん　こんにちは　新名です。

今回は、１件目取得の途中までの報告です。

12月9日、レインズにて物件を見て「良さげ」と判断して現地を見に行きました。

道路はこんな感じです

道路は、いい感じですね。

内部はこんな感じ

２階は雨漏りがあるようです。

修繕が必要ですね。

さて、ここで、頭の中はを覗いてみましょう。

収益物件にする場合の試算は

　・駅近物件なので、３DK物件として家賃５万円（年収６０万円）を想定する

　・修繕は外壁塗装等、雨漏り修繕、塀撤去、内装表面の張替、水廻りの蛇口交換、として２００万円を計上する。

　・２６０万円で購入した場合の、諸経費は約５０万円とする

　・よって、合計520万の支出となる。

よって利回りは60/520=11.5%となる。

一般的には、築古物件の場合には利回り２０％以上が理想であるが、本物件は

これからの投資物件のためのものであるため、この利回りでOKとする。

ここで、帰社して買付を入れました。

さて、ここで、１つ問題というか変な事象がありました。

仲介業者さんは大手FC加盟店さんなのですが、両手仲介ですので（物件価格×４％＋2万円）×2＝24.8万円が売上として上がりますが

なんと！　「仲介手数料以外に２０万円をちょうだい！」と言い出しました。

明らかに「宅建業法違反」です。そこで、なんで？とか、考えますとか言っていると

「しょーがないいな・・・・もういいよ」という感じで引き下がりました。

何とも、暗黒世界の業界です。みなさん　気を付けましょう！

で12月16日現在、260万円で話しがまとまりそうです。

これからの話の流れにご注目ください。

すべてのご縁に感謝です。