収益物件を取得しよう！　言葉の理解　利回り

みなさん　こんにちは　新名です。

今回は、言葉の学習「利回り編」です

利回りには２種類のものがあります。

・表面利回り（家賃収入÷物件価格）

・実質利回り（実質家賃収入÷（物件取得＋修繕費用））

表面利回りとは、家賃収入÷物件価格のことで、単純ですから割と簡単に計算できます。

物件価格は、物件資料の価格ですからそのままとします。

家賃収入は、お住まいの周辺の貸家の相場やネットで調べた結果から考えます。

仮に５万円とします。

この場合、年間で５×１２カ月＝６０万円

ですから、６０÷２８０＝0.214＝21.4％が表面利回りになります。

仮に購入額を260万円にすると

60÷260＝0.231＝23.1％が表面利回りになります。

この考え方は逆算すると、100%になる時期が投資額を回収できることになりますから

約4.3年で投資したお金を回収できることになります。

一方、実質利回りとは、家賃収入と物件価格をさらに詳しくみていったものです。

家賃収入を得るためには、一定の努力が必要です。

例えば、

・退去後のクリーニング費用　とか

・不具合のあった場合の修繕等の費用　とか

予め家賃相当額の約２０％を計上することが標準です。

ですから、実質的な家賃は５×0.8×12＝48万円になります。

さらに物件価格を精査していきます。

物件を取得するためには、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、火災保険料

などの諸費用が必要です。今回は５０万円を計上しました。

さらに貸家として借りてもらうたにには、初期費用がかかります。

例えば

・外壁修繕

・内装の表面張替

・水廻りの取替 or 一部取替 and　クリーニング

この初期費用は、物件の状態によってまちまちですから、かなり経験値が必要になります。

今回の例題の場合には、200万円として計上しました。

よって、物件価格260万円に50＋200を加えた510万円を物件取得費用とします。

実質利回りは、48÷510＝0.094＝9.4％となります。ですから、約10.6年で

投資したお金を回収できることになります。

すべてのご縁に感謝です。